Согласно нормам действующего законодательства любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, п.4. ст.37 ГрК РФ). В связи с чем, собственник земельного участка имеет право выбрать вид деятельности, соответствующий его текущим потребностям и подать заявление в Росреестр. Главным условием здесь будет соответствие нового вида использования зонированию территории и классификатору видов разрешенного использования.
Ситуация осложняется в том случае, когда земельный участок используется на праве аренды. Ведь приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования и не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора (постановление Президиума ВАС от 25.06.13 №1756/13)
При этом еще десять лет назад, вид разрешенного использования участка, находящегося в аренде, возможно было поменять просто подав заявление в Кадастровую палату, минуя согласие собственника участка. Однако затем такие действия стали квалифицироваться как нарушение земельного законодательства. Росреестр указал – поскольку изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик участка и предмета договора аренды, такое изменение возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.
Как поступать, если необходимо сменить вид деятельности на арендуемом земельном участке?
Единственный путь – договариваться с его собственником. Если земельный участок находится в федеральной, краевой или муниципальной собственности – необходимо направить соответствующее заявление в полномочный орган с обоснованием причин такого изменения.
При этом необходимо учесть важные нюансы.
1. Недопустимо изменение разрешенного вида использования земельного участка, предоставленного «для целей, не связанных со строительством», на «строительство».
Земельным кодексом предусмотрен единственно возможный путь предоставления в аренду земельных участков для строительства – это аукцион (за исключением некоторых ситуаций по ИЖС). Такой порядок имеет свои особенности и регулируется ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса.
Заключение дополнительного соглашения об изменении разрешенного вида использования для осуществления строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 №14760/11.
Также Минэкономразвития РФ в своем письме от 15.02.2010 № Д23-490 «По вопросу разъяснения норм земельного законодательства» поясняет, что в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.
2. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется только при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования. В случае, когда фактическое использование участка осталось неизменным (отсутствуют доказательства использования участка по иному назначению), изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.
Последней приведенной позицией Президиум ВАС РФ подтвердил и расширил применение правовой позиции, изложенной им ранее в Постановлении от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010, согласно которой фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию.
Поэтому заявление в полномочный орган об изменении вида необходимо подать до того, как проверяющими органами будет выявлено нецелевое использование земельного участка.
В случае если собственник отказывается по каким-либо причинам менять вид разрешенного использования, остается только судебный порядок. При этом как показывает практика, изменение договора в суде в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только в исключительных случаях.
Ситуация осложняется в том случае, когда земельный участок используется на праве аренды. Ведь приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования и не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора (постановление Президиума ВАС от 25.06.13 №1756/13)
При этом еще десять лет назад, вид разрешенного использования участка, находящегося в аренде, возможно было поменять просто подав заявление в Кадастровую палату, минуя согласие собственника участка. Однако затем такие действия стали квалифицироваться как нарушение земельного законодательства. Росреестр указал – поскольку изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик участка и предмета договора аренды, такое изменение возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.
Как поступать, если необходимо сменить вид деятельности на арендуемом земельном участке?
Единственный путь – договариваться с его собственником. Если земельный участок находится в федеральной, краевой или муниципальной собственности – необходимо направить соответствующее заявление в полномочный орган с обоснованием причин такого изменения.
При этом необходимо учесть важные нюансы.
1. Недопустимо изменение разрешенного вида использования земельного участка, предоставленного «для целей, не связанных со строительством», на «строительство».
Земельным кодексом предусмотрен единственно возможный путь предоставления в аренду земельных участков для строительства – это аукцион (за исключением некоторых ситуаций по ИЖС). Такой порядок имеет свои особенности и регулируется ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса.
Заключение дополнительного соглашения об изменении разрешенного вида использования для осуществления строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 №14760/11.
Также Минэкономразвития РФ в своем письме от 15.02.2010 № Д23-490 «По вопросу разъяснения норм земельного законодательства» поясняет, что в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.
2. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется только при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования. В случае, когда фактическое использование участка осталось неизменным (отсутствуют доказательства использования участка по иному назначению), изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.
Последней приведенной позицией Президиум ВАС РФ подтвердил и расширил применение правовой позиции, изложенной им ранее в Постановлении от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010, согласно которой фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию.
Поэтому заявление в полномочный орган об изменении вида необходимо подать до того, как проверяющими органами будет выявлено нецелевое использование земельного участка.
В случае если собственник отказывается по каким-либо причинам менять вид разрешенного использования, остается только судебный порядок. При этом как показывает практика, изменение договора в суде в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только в исключительных случаях.