Практически весь южный бизнес основан на том, чтобы выжать максимум прибыли из минимум вложений. Это видно во всех сферах местной экономики, и коммерческая недвижимость не является исключением. Стоимость аренды помещений в Сочи за последние несколько лет выросла почти в 2 раза. И при таком существенном повышении цен арендные риски стали ещё выше, арендодатели со скоростью света расторгают договоры аренды при появлении более платежеспособного «клиента», а арендаторы, в свою очередь не рассчитав свои силы заходят на высокую аренду и стремительно закрываются.
Поэтому следует очень тщательно подходить не только к выбору помещения, но и проверке условий договора аренды. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:
• Обязательства арендатора. Тот раздел договора, который нужно смотреть «под лупой». Многие арендаторы подписываются под обязательствами, которые не в силах будут исполнить в будущем. Например, обязанность проводить капитальный ремонт или устранять неполадки в инженерных системах, которые являются внутренними элементами здания.
• Индексация арендной платы. Повышение цены должно быть не ранее чем через год после заключения договора, допустимый процент повышения без ущерба для бюджета - не более 5%.
• Выход из договора. Лучше будет вообще исключить одностороннее расторжение договора арендодателем без объяснения причин, но если это категоричное условие собственника помещения, то лучше предусмотреть такую возможность хотя бы не ранее чем через год после заключения договора и с уведомлением за 2-3 месяца.
• Компенсация потерь. Предусмотреть возможность возмещения расходов на ремонт при расторжении договора по вине арендодателя. В некоторых случаях собственники соглашаются установить порог компенсационных выплат согласно заранее утвержденной смете вложений в ремонт.
• Условия расторжения по вине арендатора. При исключении возможности одностороннего отказа, арендодатели оставляют достаточно жесткие санкции. Например, просрочка платежа на 7 дней уже может являться основанием для расторжения, либо ненадлежащее содержание помещения, под которое можно притянуть любые несущественные недоделки.
• Характеристики инженерных коммуникаций. Нередко на словах арендодатель обещает добавить мощность электроэнергии, провести мокрую точку в помещение или установить дополнительный кондиционер, однако после заключения договора обещания пропадают вместе с недобросовестным собственником. Рекомендуется всегда прописывать в условиях договора конкретные технические параметры – мощность электроэнергии, наличие водоснабжения и прочие существенные для вашей деятельности характеристики помещения.
Иногда соблюсти баланс интересов крайне нелегко, ведь часто собственники предлагают свой вариант договора как окончательный и бесповоротный. Но следует помнить, что вы всегда имеет право на обсуждение рисковых условий. При этом ни в коем случае не нужно спорить и настаивать! Особенно в то время, когда спрос превышает предложение, и собственник может легко отказаться от категоричных изменений. Лучше приводить аргументированные доводы по суммам вложений в помещение, повышению его рыночной привлекательности и уникальности идеи, которую планируется воплотить на объекте.
И помните, что кабальные условия могут нести большие риски для вашего бизнеса и если арендодатель не проявляет лояльность в самом начале переговоров, то большой вопрос стоит ли вступать в такое партнерство.
Поэтому следует очень тщательно подходить не только к выбору помещения, но и проверке условий договора аренды. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:
• Обязательства арендатора. Тот раздел договора, который нужно смотреть «под лупой». Многие арендаторы подписываются под обязательствами, которые не в силах будут исполнить в будущем. Например, обязанность проводить капитальный ремонт или устранять неполадки в инженерных системах, которые являются внутренними элементами здания.
• Индексация арендной платы. Повышение цены должно быть не ранее чем через год после заключения договора, допустимый процент повышения без ущерба для бюджета - не более 5%.
• Выход из договора. Лучше будет вообще исключить одностороннее расторжение договора арендодателем без объяснения причин, но если это категоричное условие собственника помещения, то лучше предусмотреть такую возможность хотя бы не ранее чем через год после заключения договора и с уведомлением за 2-3 месяца.
• Компенсация потерь. Предусмотреть возможность возмещения расходов на ремонт при расторжении договора по вине арендодателя. В некоторых случаях собственники соглашаются установить порог компенсационных выплат согласно заранее утвержденной смете вложений в ремонт.
• Условия расторжения по вине арендатора. При исключении возможности одностороннего отказа, арендодатели оставляют достаточно жесткие санкции. Например, просрочка платежа на 7 дней уже может являться основанием для расторжения, либо ненадлежащее содержание помещения, под которое можно притянуть любые несущественные недоделки.
• Характеристики инженерных коммуникаций. Нередко на словах арендодатель обещает добавить мощность электроэнергии, провести мокрую точку в помещение или установить дополнительный кондиционер, однако после заключения договора обещания пропадают вместе с недобросовестным собственником. Рекомендуется всегда прописывать в условиях договора конкретные технические параметры – мощность электроэнергии, наличие водоснабжения и прочие существенные для вашей деятельности характеристики помещения.
Иногда соблюсти баланс интересов крайне нелегко, ведь часто собственники предлагают свой вариант договора как окончательный и бесповоротный. Но следует помнить, что вы всегда имеет право на обсуждение рисковых условий. При этом ни в коем случае не нужно спорить и настаивать! Особенно в то время, когда спрос превышает предложение, и собственник может легко отказаться от категоричных изменений. Лучше приводить аргументированные доводы по суммам вложений в помещение, повышению его рыночной привлекательности и уникальности идеи, которую планируется воплотить на объекте.
И помните, что кабальные условия могут нести большие риски для вашего бизнеса и если арендодатель не проявляет лояльность в самом начале переговоров, то большой вопрос стоит ли вступать в такое партнерство.
