Практически весь южный бизнес основан на том, чтобы выжать максимум прибыли из минимум вложений. Это видно во всех сферах местной экономики, и коммерческая недвижимость не является исключением. Стоимость аренды помещений в Сочи за последние несколько лет выросла почти в 2 раза. И при таком существенном повышении цен арендные риски стали ещё выше, арендодатели со скоростью света расторгают договоры аренды при появлении более платежеспособного «клиента», а арендаторы, в свою очередь не рассчитав свои силы заходят на высокую аренду и стремительно закрываются.

Поэтому следует очень тщательно подходить не только к выбору помещения, но и проверке условий договора аренды. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:

• Обязательства арендатора. Тот раздел договора, который нужно смотреть «под лупой». Многие арендаторы подписываются под обязательствами, которые не в силах будут исполнить в будущем. Например, обязанность проводить капитальный ремонт или устранять неполадки в инженерных системах, которые являются внутренними элементами здания.

• Индексация арендной платы. Повышение цены должно быть не ранее чем через год после заключения договора, допустимый процент повышения без ущерба для бюджета - не более 5%.

• Выход из договора. Лучше будет вообще исключить одностороннее расторжение договора арендодателем без объяснения причин, но если это категоричное условие собственника помещения, то лучше предусмотреть такую возможность хотя бы не ранее чем через год после заключения договора и с уведомлением за 2-3 месяца.

• Компенсация потерь. Предусмотреть возможность возмещения расходов на ремонт при расторжении договора по вине арендодателя. В некоторых случаях собственники соглашаются установить порог компенсационных выплат согласно заранее утвержденной смете вложений в ремонт.

• Условия расторжения по вине арендатора. При исключении возможности одностороннего отказа, арендодатели оставляют достаточно жесткие санкции. Например, просрочка платежа на 7 дней уже может являться основанием для расторжения, либо ненадлежащее содержание помещения, под которое можно притянуть любые несущественные недоделки.

• Характеристики инженерных коммуникаций. Нередко на словах арендодатель обещает добавить мощность электроэнергии, провести мокрую точку в помещение или установить дополнительный кондиционер, однако после заключения договора обещания пропадают вместе с недобросовестным собственником. Рекомендуется всегда прописывать в условиях договора конкретные технические параметры – мощность электроэнергии, наличие водоснабжения и прочие существенные для вашей деятельности характеристики помещения.

Иногда соблюсти баланс интересов крайне нелегко, ведь часто собственники предлагают свой вариант договора как окончательный и бесповоротный. Но следует помнить, что вы всегда имеет право на обсуждение рисковых условий. При этом ни в коем случае не нужно спорить и настаивать! Особенно в то время, когда спрос превышает предложение, и собственник может легко отказаться от категоричных изменений. Лучше приводить аргументированные доводы по суммам вложений в помещение, повышению его рыночной привлекательности и уникальности идеи, которую планируется воплотить на объекте.

И помните, что кабальные условия могут нести большие риски для вашего бизнеса и если арендодатель не проявляет лояльность в самом начале переговоров, то большой вопрос стоит ли вступать в такое партнерство.

Согласно нормам действующего законодательства любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, п.4. ст.37 ГрК РФ). В связи с чем, собственник земельного участка имеет право выбрать вид деятельности, соответствующий его текущим потребностям и подать заявление в Росреестр. Главным условием здесь будет соответствие нового вида использования зонированию территории и классификатору видов разрешенного использования.

Ситуация осложняется в том случае, когда земельный участок используется на праве аренды. Ведь приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования и не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора (постановление Президиума ВАС от 25.06.13 №1756/13)

При этом еще десять лет назад, вид разрешенного использования участка, находящегося в аренде, возможно было поменять просто подав заявление в Кадастровую палату, минуя согласие собственника участка. Однако затем такие действия стали квалифицироваться как нарушение земельного законодательства. Росреестр указал – поскольку изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик участка и предмета договора аренды, такое изменение возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.

Как поступать, если необходимо сменить вид деятельности на арендуемом земельном участке?

Единственный путь – договариваться с его собственником. Если земельный участок находится в федеральной, краевой или муниципальной собственности – необходимо направить соответствующее заявление в полномочный орган с обоснованием причин такого изменения.

При этом необходимо учесть важные нюансы.

1. Недопустимо изменение разрешенного вида использования земельного участка, предоставленного «для целей, не связанных со строительством», на «строительство».

Земельным кодексом предусмотрен единственно возможный путь предоставления в аренду земельных участков для строительства – это аукцион (за исключением некоторых ситуаций по ИЖС). Такой порядок имеет свои особенности и регулируется ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса.

Заключение дополнительного соглашения об изменении разрешенного вида использования для осуществления строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 №14760/11.

Также Минэкономразвития РФ в своем письме от 15.02.2010 № Д23-490 «По вопросу разъяснения норм земельного законодательства» поясняет, что в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.

2. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется только при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования. В случае, когда фактическое использование участка осталось неизменным (отсутствуют доказательства использования участка по иному назначению), изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

Последней приведенной позицией Президиум ВАС РФ подтвердил и расширил применение правовой позиции, изложенной им ранее в Постановлении от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010, согласно которой фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию.

Поэтому заявление в полномочный орган об изменении вида необходимо подать до того, как проверяющими органами будет выявлено нецелевое использование земельного участка.

В случае если собственник отказывается по каким-либо причинам менять вид разрешенного использования, остается только судебный порядок. При этом как показывает практика, изменение договора в суде в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только в исключительных случаях.

Согласно сформировавшейся практике перед заключением основного договора купли-продажи сторонам имеет смысл оформить предварительный договор.

Этот договор может называться по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но при наличии в нем взаимных обязательств заключить в дальнейшем договор купли-продажи конкретного объекта он будет квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи.

Такой договор актуален, чтобы закрепить за собой право покупки объекта в будущем и за это время провести экспертизу самого объекта, а также проверить благонадежность продавца (не полагаясь на сочинский вариант гарантий «за слова отвечаю»)

В предварительном договоре необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Существенное условие в виде цены договора. Внимание! Цена должна быть указана такой, какой она будет в основном договоре (здесь про сделки с занижением стоимости)

2. Порядок расчетов. Какая часть оплаты будет составлять собственные средств покупателя, а какая кредитных, как стороны планируют осуществить взаиморасчет – через ячейку, либо банковский аккредитив и т.д.

3. Обеспечение обязательств. Определить будет ли ваш предварительный договор обеспечен суммой задатка, либо в качестве предоплаты будет выступать авансовый платеж (есть разница).

4. Сроки возврата обеспечительного платежа или аванса. Часто на практике сроки не указывают и, в случае если сделка не состоялась, нередко покупателю приходится «бегать» за продавцом и буквально выпрашивать свои деньги.

5. Гарантии. Прописать условия о запрете на изменение технического состояния и юридического статуса объекта до момента подписания основного договора, а также обязанность предоставить всю необходимую документацию для возможности проведения экспертизы объекта.

6. Ответственность сторон. В случае если договор обеспечен задатком, законодательством предусмотрена ответственность за неисполнение договора. Если договор не исполнен по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере. Если по вине покупателя – задаток не возвращается. Прописаны эти условия в договоре или нет, в любом случае при внесении покупателем обеспечительного платежа будут применяться указанные нормы гражданского законодательства. Но все же мы рекомендуем обозначить такую ответственность в договоре, чтобы каждая из сторон очевидно понимала свои риски.

Также рекомендуем читать статью про разницу между задатком и авансом.

При подписании предварительного договора-купли продажи недвижимости мы указываем обязательное условие о перечислении продавцу определенной фиксированной суммы в качестве предоплаты. Но всегда ли это является гарантией?

В ситуациях, когда после подписания предварительного договора стороны передумали, либо появились обстоятельства, препятствующие заключению основного договора купли-продажи, такой предварительный договор подлежит расторжению. При этом бывают случаи, когда продавец может отказаться вернуть полученную от покупателя предоплату. Чтобы застраховать себя от возможных рисков необходимо внимательно отнестись к договорным формулировкам.

Между авансом и задатком есть принципиальная разница!

Задаток несет платежную и обеспечительную функцию. Это денежная гарантия, выплачиваемая покупателем продавцу в счет основной суммы по сделке, она обеспечивает ее исполнение и подтверждает серьезность намерений. Соглашения с задатком регулируются гражданским законодательством (ст. 380, 381 ГК РФ.).

Аванс несет только платежную функцию. Цель внесения аванса практически такая же – подтверждение намерений совершить сделку в будущем, но только без обеспечения исполнения. Понятие авансового платежа в контексте заключения предварительного договора гражданским законодательством не раскрывается.

Отличия особенно хорошо видны в последствиях прекращения предварительного договора. Если сделка купли-продажи объекта в дальнейшем совершена, то никаких различий между авансом и задатком вы вовсе не заметите.

Однако если сделка не состоялась можно наблюдать разные правовые последствия.

В случае если в предварительном договоре указан авансовый платеж – он просто возвращается. Сторона, виновная в том, что сделка не состоялась, не несет никаких штрафных санкций, за исключением случаев, когда стороны в самом договоре предусмотрели какой-то штраф. Практически во всех случаях судебной практики на продавца возлагается обязанность вернуть авансовый платеж. Кроме того, с момента прекращения предварительного договора, аванс будет считаться необоснованным обогащением продавца и, если он был возвращен несвоевременно, на эту сумму могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

В случае если в предварительном договора указан задаток и сделка не состоялась по вине покупателя, задаток буквально теряется и остается у продавца в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку. В случае, если сделка не состоялась по вине получателя задатка – продавца, то сумма задатка должна быть возвращена в ДВОЙНОМ размере. Эти нормы закреплены в гражданском кодексе. Вот она существенная разница!

Советуем всем тщательно подходить к формулировкам, чтобы избежать негативных правовых последствий.